1. Альфа-Директ
  2. Аналитика
  3. Аналитические обзоры рынка облигаций
  4. Идеи по биржевым облигациям
  5. Бизнес-недвижимость БО-001P-01
28.08.2020Покупать

Бизнес-недвижимость БО-001P-01

RU000A1022G1

Наумова Елизавета
Облигационный аналитик
Наумова Елизавета

Входящий в АФК «Система» собственник московской коммерческой недвижимости АО «Бизнес-недвижимость» дебютировал на этой неделе с выпуском биржевых облигаций объёмом ₽4 млрд. cроком на 4 года и ставкой купона 7,9%. Средства предназначены для рефинансирования части кредитных обязательств. По выпуску предусмотрена амортизационная система погашения. Купоны квартальные.

Эмитент

АО «Бизнес-Недвижимость» (далее компания, Группа) – один из крупнейших собственников арендной недвижимости в Москве класса «С» и «B». Владеет:

  • Пулом недвижимости на базе бывших автоматических телефонных станций МГТС (71 объект класса «С»), незадействованных в бизнес-процессах, общей площадью более 400 тыс. м2;
  • 8 особняками класса «B»;
  • активами АО «МОСДАЧТРЕСТА»* с портфелем малоэтажной и загородной недвижимости в Серебряном бору (г. Москва) и Московской области (Барвиха и др.) объёмом более 48 тыс. м2.

Справедливая стоимость активов Группы оценивается в ₽40,4 млрд. Компания является дочерней структурой ПАО АФК «Система».

Бизнес-модель

Группа выделяет два основных сегмента, которые являются стратегическими направлениями её деятельности:

  • рентный сегмент или сдача в аренду офисов класса «С», дач и коттеджей (46% выручки) и
  • продажа объектов недвижимости (48% выручки).

Устойчивость бизнес-модели обеспечивают стабильный якорный арендатор (на МГТС приходится 45% аренды всех площадей) и высокая диверсификация остального портфеля арендаторов с максимальными долями в секторе торговли (12%) и офисы/образование (7%).

Стратегия развития

В 2019 г. АФК Система разработала стратегию развития Группы до 2024 г., направленную на редевелопмент ряда активов с целью повышения их качества и существенного роста ставок аренды. Для этих целей компания объединяет здания в своём портфеле под единым брендом с зонтичной структурой «Территория». Типовой продукт нового формата на базе АТС будет иметь запоминающийся фасад и современный интерьер, отвечающий современным требованиям пространства для развития малого и среднего бизнеса. Ожидаемый рост ставки новых объектов АТС будет варьироваться от 20 до 100%.

Финансовое состояние

По данным МСФО отчетности, активы АО «Бизнес-Недвижимость» на 31.12.2019 г. составляли ₽18,4 млрд., капитал – ₽2,6 млрд. Выручка по итогам 2019 г. составила ₽7,2 млрд (вкл. доход от реализации инвестиционной недвижимости), OIBDA** - ₽3,4 млрд, чистая прибыль – ₽2,6 млрд, рентабельность по OIBDA – 47%. Рейтинговое агентство «Эксперт РА» положительно оценивает финансовые результаты копании. У Группы отсутствуют валютные риски - ставки аренды и другие доходы, а также обязательства номинированы в рублях.

Долговая нагрузка

По состоянию на конец 2019 г. компания имела повышенную долговую нагрузку в объёме ₽11,8 млрд. Тем не менее, более 80% долга приходиться на связанную сторону - основного арендатора компании МГТС, за проданные в 2013 г. и 2019 годах АТС. МГТС находится под контролем сотового оператора «Мобильные телесистемы» (МТС), который, в свою очередь, подконтролен АФК «Система».  С учетом планов по выпуску облигационного займа «Эксперт РА» не ожидает роста показателя отношения долга к EBITDA выше 4,1х. 

COVID-19

По оценкам компании лишь 14% арендаторов находятся под риском в связи с пандемией. Напротив, компания отмечает несколько положительных трендов, таких как запуск процесса «офисной миграции» (переезд в офисы меньшей площади и более низкого класса), а также рост интереса компаний и государственных учреждений к гибким пространствам, таким, которые может предложить АО «Бизнес-Недвижимость». 

Ковенанты

Возможно досрочное погашение облигаций по требованию владельцев в случае потери контроля над эмитентом ПАО АФК «Система» и в случае потери контроля эмитентом в АО «Мосдачтрест».

Риски

Бизнес компании подвержен отраслевым рискам. В связи с пандемией арендаторы вынуждены были приостановить работу и снизить издержки, что может отразиться в росте вакантных площадей. Арендные каникулы, предоставляемые арендодателями и снижение ставок аренды, могут негативно отразиться на денежных потоках Группы.  

(*) – основной собственник земли в Серебряном бору

(**) - Operating Income Before Depreciation and Amortization

Информация по выпуску

Источник: Bloomberg

Структура выручки АО «Бизнес-Недвижимость

Источники: Отчётность компании по МСФО 

Динамика вакантных площадей Компании

Источники: Презентация для инвесторов 

График погашения долга АО «Бизнес-Недвижимость»

Источники: Отчётность компании по МСФО 

© АО «Альфа-Банк». Все права защищены. Настоящий отчет и содержащаяся в нем информация являются исключительной собственностью Альфа-Банка. Несанкционированное копирование, воспроизводство и распространение настоящего материала, частично или полностью, в отсутствие разрешения Альфа-Банка в письменной форме строго запрещено. Данный материал предназначен АО «Альфа-Банк» (далее – «Альфа-Банк») для распространения в Российской Федерации. Он не предназначен для распространения среди частных инвесторов. Несмотря на то, что приведенная в данном материале информация получена из источников, которые, по мнению Альфа-Банка, являются надежными, Альфа-Банк, его руководящие и прочие сотрудники не делают заявлений и не дают заверений ни в прямой, ни в косвенной форме, относительно своей ответственности за точность, полноту такой информации и отсутствие в данном материале каких-либо важных сведений. Любая информация и любые суждения, приведенные в данном материале, могут быть изменены без предупреждения. Альфа-Банк не дает заверений и не заявляет, что упомянутые в данном материале ценные бумаги и/или суждения предназначены для всех его получателей. Данный материал распространяется исключительно для информационных целей. Распространение данного материала не является деятельностью по инвестиционному консультированию. Информация, приведенная в данном материале, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Альфа-Банк и связанные с ним компании, руководящие сотрудники и прочие сотрудники всех этих структур, в т.ч. лица, участвующие в подготовке и издании данного материала, могут иметь отношения с маркет-мейкерами, а иногда и выступать в качестве таковых, а также в качестве консультантов, брокеров или представителей коммерческого, или инвестиционного банка в отношении ценных бумаг, финансовых инструментов или компаний, упомянутых в данном материале, либо входить в органы управления таких компаний. Ценные бумаги с номиналом в иностранной валюте подвержены колебаниям валютного курса, которые могут привести к снижению их стоимости, цены или дохода от вложений в них. Кроме того, инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги типа АДР, стоимость которых изменяется в зависимости от курса иностранных валют, принимают на себя валютный риск. Инвестиции в России и в российские ценные бумаги сопряжены со значительным риском, поэтому инвесторы, прежде чем вкладывать средства в такие бумаги, должны провести собственное исследование и изучить экономические и финансовые показатели самостоятельно. Инвесторы должны обсудить со св оими финансовыми консультантами риски, связанные с таким приобретением. Альфа-Банк и их дочерние компании могут публиковать данный материал в других странах. Поскольку распространение данной публикации на территории других государств может быть ограничено законом, лица, в чьем распоряжении окажется данный материал, должны быть информированы о таких ограничениях и соблюдать их. Любые случаи несоблюдения указанных ограничений могут рассматриваться как нарушение закона о ценных бумагах и других соответствующих законов, действующих в той или иной стране.