Инвестиционный план

Купить не выше
100%
Получить
9,5% годовых
Дата погашения
17.12.2024

17-18 декабря 2020 г. один из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга Группа компаний «Пионер» планирует выйти на рынок долгового капитала, заняв до ₽5 млрд в виде амортизируемых облигаций с 4-летним сроком обращения. Компания не является дебютантом на рынке и имеет положительную кредитную историю. Ориентир ставки купона в размере 9,5-10% соответствует доходностям сопоставимым (по выручке) строительным компаниям, размещавшимся в 2020 г. — ГК «Самолет»-2023 и ООО «Брусника. Строительство и девелопмент»-2023 (оба с купонами 11%). 

О компании

АО Группа компаний «Пионер» (далее компания, Группа, ГК «Пионер»)  основанный в 2001 году один из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга. Общая площадь введённых в эксплуатацию объектов составляет 2,2 млн. м2, ещё 1,2 млн. м2 находятся в стадии строительства и проектирования. Портфель проектов компании хорошо диверсифицирован и представлен комплексами жилой недвижимости LIFE (72%), апартаментов YE’S (8%) бизнес и комфорт классов, а также коммерческой недвижимостью, включая транспортно-пересадочные узлы (20%). Проекты ГК «Пионер» регулярно удостаиваются престижных наград от PROEstate Awards, RREF Awards, Urban Awards, Рекорды рынка недвижимости и др. ГК «Пионер» традиционно входит в топ позиции по определённым сегментам рынка в Москве: ТОП-3 крупнейших девелоперов в бизнес-классе по России (Forbes, 2019 г.), ТОП-7 в «старой» Москве с самыми большими объёмами продаж (Метриум, июль 2020 г.), ТОП-5 по объёму ввода жилья в РФ (ЕРЗ, ноябрь 2020 г.). Конечным бенефициаром ГК «Пионер» является основатель компании Леонид Максимов, владеющий 100% акций. 25 апреля 2020 г. компания получила статус системообразующей.  

Финансы

Несмотря на непростую макроэкономическую ситуацию в 2020 г., общее замедление рынка недвижимости и приостановку строительных работ на московских объектах в связи с пандемией, прогнозная выручка ГК «Пионер» в 2020 г. вырастет на 20% до ₽48 млрд, валовая прибыль на 18% до ₽16,9 млрд, а чистая прибыль на 10,6% до ₽8,4 млрд. Маржинальность бизнеса по EBITDA в 2020 г. осталась на очень высоком уровне 27% против 29% в 2019 г. (для сравнения – у ГК «Самолет» [Акра: BBB+(RU)/Эксперт: ruA-] в 2019 г. маржинальность по EBITDA составляла 10%). Стоимость активов ГК «Пионер» в 1П 2020 г. увеличилась на 6% до ₽64,2 млрд.

Обязательства ГК «Пионер» на 30.06.2020 г. были представлены прежде всего обеспеченными кредитами под проектное финансирование (75%), а также неконвертируемыми облигациями (25%). Всего в обращении находятся три выпуска облигаций с погашением в 2021-2023 гг. ГК «Пионер» присутствует на долговом рынке с 2013 г. и имеет положительную кредитную историю. Компания планирует увеличение публичных обязательств к концу 2020 г. для финансирования приобретения земельных участков под перспективные проекты. Несмотря на планируемое существенное увеличение долга (с ₽12 млрд. до ₽30 млрд.1), рост EBITDA позволит коэффициенту чистый долг / EBITDA остаться в 2020 г. на очень низких уровнях 0,3x. По прогнозам компании, в 2021 г. показатель несколько вырастет (до 1,1x) ввиду более активного приращения земельного банка. ГК «Пионер» также поддерживает сильную позицию по покрытию процентных расходов – в 2019 г. это показатель составил 7,0x. На конец 2020 г. показатель некритично снизится до 6,2x. Поддержку позитивной оценки компании оказывает значительный объём собственных средств на балансе. На 1П 2020 г. отношение собственных средств к активам составляло 0,27.

Рейтинги

В ноябре 2020 г. рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг ГК «Пионер» на уровне ruBBB+ со «стабильным» прогнозом. Учитывая успешный опыт работы компании, агентство позитивно оценивает способность компании поддерживать продажи по проектам на сопоставимом уровне. Вследствие активного наращивания проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, у компании будет наблюдаться отрицательный операционный денежный поток в среднесрочной перспективе. Однако, по мнению агентства, компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, в результате чего не ожидается возникновение сложностей в получении финансирования в необходимом объёме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Сдерживающим фактором для оценки являются отраслевые риски, характеризующие жилищное строительство в России. Ранее, в ноябре 2019 г. рейтинговое агентство «АКРА» присвоило ГК «Пионер» кредитный рейтинг BBB+(RU) также со «стабильным» прогнозом. 

Проект Astoria

Компания развивает в США проект строительства жилого квартала в нью-йоркском районе Астория (Бронкс) на первой линии набережной. Проект ГК «Пионер» реализует в партнёрстве с нью-йоркским девелопером Cape Advisors и разрабатывает его отдельно от основной деятельности ГК «Пионер» в России. Рейтинговые агентства не учитывают обязательства данного проекта в оценках финансовых показателей ГК «Пионер».

Риски

В процессе своей деятельности Группа подвергается различным финансовым рискам, включая рыночный риск (валютный риск, риск изменения процентных ставок, ценовой риск), кредитный и риск ликвидности. Изменение регуляторной среды также могут повлиять на бизнес-показатели компании. Ухудшение макроэкономической конъюнктуры может ограничить платежеспособность населения и, как следствие, ухудшить продажи. 

1 – без учета проектного финансирования под проект Astoria

Информация по выпуску

Источник: Bloomberg

Динамика маржинальности и роста EBITDA ГК «Пионер»

Источники: Презентация для инвесторов, отчётность компании

Динамика долговой нагрузки ГК «Пионер»

Источники: Презентация для инвесторов

Карта доходностей российских девелоперов с сопоставимым рейтингом

Источники: Bloomberg

Смотрите также:

© АО «Альфа-Банк». Все права защищены. Настоящий отчет и содержащаяся в нем информация являются исключительной собственностью Альфа-Банка. Несанкционированное копирование, воспроизводство и распространение настоящего материала, частично или полностью, в отсутствие разрешения Альфа-Банка в письменной форме строго запрещено. Данный материал предназначен АО «Альфа-Банк» (далее – «Альфа-Банк») для распространения в Российской Федерации. Он не предназначен для распространения среди частных инвесторов. Несмотря на то, что приведенная в данном материале информация получена из источников, которые, по мнению Альфа-Банка, являются надежными, Альфа-Банк, его руководящие и прочие сотрудники не делают заявлений и не дают заверений ни в прямой, ни в косвенной форме, относительно своей ответственности за точность, полноту такой информации и отсутствие в данном материале каких-либо важных сведений. Любая информация и любые суждения, приведенные в данном материале, могут быть изменены без предупреждения. Альфа-Банк не дает заверений и не заявляет, что упомянутые в данном материале ценные бумаги и/или суждения предназначены для всех его получателей. Данный материал распространяется исключительно для информационных целей. Распространение данного материала не является деятельностью по инвестиционному консультированию. Информация, приведенная в данном материале, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Альфа-Банк и связанные с ним компании, руководящие сотрудники и прочие сотрудники всех этих структур, в т.ч. лица, участвующие в подготовке и издании данного материала, могут иметь отношения с маркет-мейкерами, а иногда и выступать в качестве таковых, а также в качестве консультантов, брокеров или представителей коммерческого, или инвестиционного банка в отношении ценных бумаг, финансовых инструментов или компаний, упомянутых в данном материале, либо входить в органы управления таких компаний. Ценные бумаги с номиналом в иностранной валюте подвержены колебаниям валютного курса, которые могут привести к снижению их стоимости, цены или дохода от вложений в них. Кроме того, инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги типа АДР, стоимость которых изменяется в зависимости от курса иностранных валют, принимают на себя валютный риск. Инвестиции в России и в российские ценные бумаги сопряжены со значительным риском, поэтому инвесторы, прежде чем вкладывать средства в такие бумаги, должны провести собственное исследование и изучить экономические и финансовые показатели самостоятельно. Инвесторы должны обсудить со св оими финансовыми консультантами риски, связанные с таким приобретением. Альфа-Банк и их дочерние компании могут публиковать данный материал в других странах. Поскольку распространение данной публикации на территории других государств может быть ограничено законом, лица, в чьем распоряжении окажется данный материал, должны быть информированы о таких ограничениях и соблюдать их. Любые случаи несоблюдения указанных ограничений могут рассматриваться как нарушение закона о ценных бумагах и других соответствующих законов, действующих в той или иной стране.