ГК «Самолет» БО-П09

Недавно проведший IPO девелопер ГК «Самолёт» вышел на рынок долгового капитала с 3-хлетним выпуском рублёвых облигаций объёмом ₽10 млрд (увеличен с первоначального объёма ₽6 млрд). Купон был зафиксирован на уровне 9,05%. Девелопер находится в активной стадии освоения земельного банка, используя в качестве источников заёмных средств – проектное финансирование под эскроу с ведущими российскими банками и облигации. Группа присутствует на долговом рынке с 2016 г. и имеет положительную кредитную историю. Сейчас (без вышеуказанного выпуска) в обращении находится 9 выпусков бумаг с погашениями в 2021-2029 гг. 

О компании

ГК «Самолет» (Группа) - основанная в 2012 г. российская девелоперская компания полного цикла, ведущая проекты по строительству жилых микрорайонов в Москве, Московской и Ленинградской областях. По состоянию на январь 2021 г. занимает 4-ое место по объёмам строительства нового жилья. В 2019 г. ввела в эксплуатацию 567 тыс. м2 недвижимости, заняв 5-ое место среди застройщиков в РФ. Группа обладает крупнейшим в России портфелем проектов с общей непроданной площадью порядка 19 млн. м2, оцениваемой в ₽176,91 млрд*. Журнал Forbes в 2019 г. присвоил ей 6-ое место в рейтинге надёжности российских застройщиков. Портфель проектов ГК «Самолет» характеризуется крайне высокой диверсификацией по вводу объектов в эксплуатацию, а концентрация в Московской агломерации, одном из самых инвестиционно-привлекательных регионов страны, оказывает поддержку конкурентным позициям. В 2020 году Минстрой включил ГК «Самолет» в список системообразующих предприятий российской экономики.

Бизнес-модель

ГК «Самолет» фокусируется на крупномасштабных долгосрочных проектах жилых районов по доступным ценам площадью более 300 тыс. м2, возводя микрорайоны с собственной эко-системой: школами, детскими садами, поликлиниками, отделениями полиции и т.д. Такая бизнес-модель обеспечивает стабильные денежные потоки и позволяет Группе максимизировать прибыль и увеличивать конверсию продаж. Для минимизации кредитных рисков Группа использует разные модели партнерства с землевладельцами, что также сокращает расходы, связанные с приобретением земли на начальных этапах проектов.

Финансы

По итогам 2020 г. ** выручка Группы превысила план на 6% и составила ₽60,1 млрд., EBITDA превысила план на 56% и составила ₽12,1 млрд. Маржинальность бизнеса по EBITDA, таким образом, подскочила с 14,0% в 2019 г. до 20,0% Такая динамика, однако, наблюдается у всех крупных девелоперов, чему способствуют низкие ставки по ипотеке в России, снижение предложения (ввод нового жилья в Московском регионе достиг 8-летнего минимума) и всплеск интереса к недвижимости как инвестиционному активу среди населения. Вышеназванные факторы привели к росту цен на недвижимость на более чем 20% в 2020 г. Росту выручки Группы также способствовал запуск новых проектов.

В 2019 г. Группа нарастила долговую нагрузку в 3 раза – до ₽18 млрд., что по большей части было связано с досрочными расчётами по приобретению земельных участков, которые позволили приобрести их с дисконтом. Отношение чистого долга к скорр. EBITDA выросло с 0,4x до 1,6x в 2019 г. В 2020 г. отношение осталось на уровне 1,6x. С запуском новых проектов и увеличением продаж по текущим проектам, по прогнозам компании, чистый долг (долг-денежные средства) в 2023 г. уйдёт в отрицательную зону -₽19 млрд. Долг Группы (с учётом проектного финансирования в рамках эскроу) представлен в основном необеспеченными рублёвыми облигациями (45%), проектным финансированием в рамках эскроу (31%) и проектными кредитами (20%). Группа имеет комфортный график погашения долга и высокие показатели обслуживания долга – в 2018-2019 г. средний показатель покрытия EBITDA процентов составил 4,9x.

Бизнес-план 2021-2023 гг.

Менеджмент Группы имеет впечатляющие прогнозы основных показателей – ежегодные темпы роста объёма продаж составят 53% и достигнут в 2023 г. 1’760 тыс. м2 (Группа ПИК в 2019 г. ввела 1’752 тыс. м2), выручка к 2023 г. вырастет более чем в 4 раза и составит ₽240 млрд, EBITDA вырастет в 5 раз до ₽64 млрд в 2023 г. С выводом новых проектов маржинальность бизнеса также вырастет до 26%. 

Акционеры и Совет Директоров

В конце октября 2020 г. девелопер провел IPO, продав ~5,0% акционерного капитала. Акции с тех пор обращаются на Московской бирже под тикером «SMLT». Основными бенефициарами ГК «Самолет» являются бизнесмены Павел Голубков (45,3%) и Михаил Кенин (30,9%). Группа имеет сильное корпоративное управление - председатель Совета директоров Группы - Дмитрий Голубков (владеет 2,44% долей Группы) имеет многолетний опыт построения масштабных инфраструктурных проектов и является депутатом Мособлдумы, где занимает пост зампредседателя председателя комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики. Совет Директоров Группы имеет независимых членов, что подтверждает стремление соответствовать современным стандартам корпоративного управления.

Риски

Ухудшение рыночной конъюнктуры, падение реальных располагаемых доходов населения приведет к снижению объемов продаж Группы. Деятельность эмитента подвержена рискам неблагоприятного изменения процентных ставок, операционным, отраслевым, стратегически рисками и др. Выпуск является необеспеченным, что ставит его на последнее место в очереди по удовлетворению требований кредиторов.  

* – оценка Cushman&Wakefield 30.06.2020, тогда непроданная площадь составляла 15 млн кв. м,

** – на основе Управленческой отчетности

Информация по выпуску

Источник: Bloomberg

График погашения облигационного долга ГК «Самолет»

Источник: Boomberg