Легенда 001P-04

В начале апреля Санкт-Петербургский девелопер ООО «Легенда» вновь выйдет на долговой рынок с амортизационным выпуском на ₽4 млрд. Выпущенный в 2018 году дебютный облигационный займ эмитента стал «Открытием года» по версии Московской биржи, а Cbonds Awards признал сделку «лучшей в сегменте HY». В 2020 г. эмитент успешно разместил ещё два выпуска суммарным объёмом в ₽3,2 млрд. Все три выпуска сейчас торгуются выше номинала, отражая положительный взгляд инвесторов на платёжеспособность эмитента. Средства от размещения Группа планирует направить на рефинансирование долга и развитие адресной программы. 

О компании

ООО «Легенда» (с дочерними обществами – Группа – осуществляет деятельность под брендом LEGENDA INTELLIGENT DEVELOPMENT) — один из крупнейших девелоперов жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. На начало 2021 г. входит в ТОП-15 застройщиков по площади строящегося жилья и занимает 1 место по потребительским качествам жилых комплексов в Санкт-Петербурге. С 2020 г. входит в перечень системообразующих предприятий отрасли. В 2020 г. получил федеральную премию Urban Awards «Девелопер года». С момента вывода на рынок первого объекта в 2012 году, девелопер сдал 8 жилых комплексов общей площадью 495 тыс. м2, 5 проектов находятся в стадии реализации (332 тыс. м2) и ещё 4 проекта — в стадии подготовки исходно-разрешительной документации (216 тыс м2, один из которых – и первый – в Москве). Конечной контролирующей стороной для Группы является её основатель, бизнесмен Василий Селиванов. В 2020 г. он был признан во второй раз* топ‐менеджером года в сфере жилой недвижимости Санкт‐Петербурга и Ленинградской области. 

Бизнес-концепция

Основанный в 2010 году девелопер первые два года работал в формате НИИ, изучая зарубежный опыт в более чем 15 странах и проектируя эргономичные планировки, что и легло в основу их концепции SMART. Дом, в соответствии со SMART-подходом, создан как «паззл» из выбранных планировочных решений с целью максимизации функциональности каждого метра квартиры. Портфель планировочных решений насчитывает более 300 видов, а в одном жилом комплексе их разнообразие может достигать 80 (например, «Московский, 65»). Продуманный подход к жилищному объекту, начиная с наиболее функциональной «посадки дома» на участки и заканчивая наличием дополнительных опций для клиентов, отражается в ценообразовании квадратного метра Группы, находящегося выше рынка на 12-23%, что удерживает валовую маржинальность бизнеса на уровне 30%. 

Финансы

По результатам полугодовой отчётности за 2020 г. выручка Группы выросла на 27% до ₽4,5 млрд. (в 2019 г. выручка: ₽7,4 млрд), а операционные показатели по объёму продаж за весь 2020 г. выросли на 6% и составили ₽9,1 млрд**. В 2020 г. Группа существенно нарастила земельный банк (на 40% г/г), что обусловлено масштабным инвестиционным циклом развития адресной программы Группы. Согласно ней, ожидается плавный рост продаж на 5-летнем горизонте до ₽45,8 млрд. (или 38% CAGR***) за счёт запуска новых проектов, что обеспечит достаточные денежные потоки. Операционный денежный поток Группы с 2016 г. остаётся положительным. Показатель EBITDA в годовом базисе(4*) составил ₽1,4 млрд., а рентабельность по EBITDA осталась на среднерыночном уровне 16,6%. Общий уровень долговой нагрузки находится на несколько повышенном уровне – скорректированный чистый долг / EBITDA(5*) по итогам 2020 г. составил 2,8x. По мере роста готовности проектов, Группа ожидает снижения этого показателя до 2,1x в 2021 г. Суммарный долг в размере ₽4,2 млрд. в равных долях представлен банковскими кредитами и облигациями. Кредиты Группы включают средства от АО «Альфа-Банк», выданные под финансирование проекта, в капитал которого банк вошёл как инвестор, что позволяет рассматривать задолженность в качестве «квазикапитала». Повышенная долговая нагрузка компенсируется умеренной дюрацией долговой портфеля (~3 лет) с возможностью пролонгации кредитных договоров на сопоставимый срок. Оценка платёжеспособности эмитента поддерживается открытыми кредитными линиями с другими крупными банками в размере на ₽17,3 млрд., а также наличием ликвидного портфеля проектов лишь на 65%, находящимися на эскроу-финансировании. Наличие проектов, ведущихся по «старым правилам», обеспечивает дополнительную устойчивость девелоперу. 

Корпоративное управление

Рейтинговое агентство «Эксперт» позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Структура органов управления включает Совет Директоров и Инвестиционный комитет. В конце 2019 г. Группа сформировала службу Генерального подрядчика с целью усиления контроля качества и темпов строительства, а также снижения себестоимости строительства. В 2020 г. Группа усилила систему риск-менеджмента, создав резерв себестоимости 10% в бюджете каждого проекта, сформировав запас быстрой ликвидности на ₽1 млрд. и готовой недвижимости на ₽360 млн. и улучшив условия кредитных договоров. Группа стремится к информационной прозрачности, публикуя финансовую отчётность в открытом доступе и поддерживая максимальную коммуникацию с инвесторами. 

Риски

Ухудшение рыночной конъюнктуры, падение реальных располагаемых доходов населения может привести к снижению объёмов продаж и, как следствие, к ухудшению платежеспособности Группы. Выход на новый, высококонкурентный рынок новостроек Москвы и МО несёт в себе дополнительные риски. Длинный жизненный цикл проектов увеличивает неопределённость в отношении прогнозируемости денежных потоков. 

* – первый раз был признан в 2008 г.;

** – презентация для инвесторов;

*** – compounded annual growth rate - кумулятивный годовой рост;

(4*) – по итогам 1 полугодия 2020 г;

(5*) – скорр. на ликвидные активы и проектное финансирование эскроу 

Информация по выпуску

Источник: Предварительные условия выпуска

Динамика выручки и рентабельности EBITDA ООО «Легенда»

Источники: Отчетность компании