Инвестиционный план

Купить не выше
100%
Дата погашения
01.04.2025
Получить
9,75%-10% годовых

В начале апреля Санкт-Петербургский девелопер ООО «Легенда» вновь выйдет на долговой рынок с амортизационным выпуском на ₽4 млрд. Выпущенный в 2018 году дебютный облигационный займ эмитента стал «Открытием года» по версии Московской биржи, а Cbonds Awards признал сделку «лучшей в сегменте HY». В 2020 г. эмитент успешно разместил ещё два выпуска суммарным объёмом в ₽3,2 млрд. Все три выпуска сейчас торгуются выше номинала, отражая положительный взгляд инвесторов на платёжеспособность эмитента. Средства от размещения Группа планирует направить на рефинансирование долга и развитие адресной программы. 

О компании

ООО «Легенда» (с дочерними обществами – Группа – осуществляет деятельность под брендом LEGENDA INTELLIGENT DEVELOPMENT) — один из крупнейших девелоперов жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. На начало 2021 г. входит в ТОП-15 застройщиков по площади строящегося жилья и занимает 1 место по потребительским качествам жилых комплексов в Санкт-Петербурге. С 2020 г. входит в перечень системообразующих предприятий отрасли. В 2020 г. получил федеральную премию Urban Awards «Девелопер года». С момента вывода на рынок первого объекта в 2012 году, девелопер сдал 8 жилых комплексов общей площадью 495 тыс. м2, 5 проектов находятся в стадии реализации (332 тыс. м2) и ещё 4 проекта — в стадии подготовки исходно-разрешительной документации (216 тыс м2, один из которых – и первый – в Москве). Конечной контролирующей стороной для Группы является её основатель, бизнесмен Василий Селиванов. В 2020 г. он был признан во второй раз* топ‐менеджером года в сфере жилой недвижимости Санкт‐Петербурга и Ленинградской области. 

Бизнес-концепция

Основанный в 2010 году девелопер первые два года работал в формате НИИ, изучая зарубежный опыт в более чем 15 странах и проектируя эргономичные планировки, что и легло в основу их концепции SMART. Дом, в соответствии со SMART-подходом, создан как «паззл» из выбранных планировочных решений с целью максимизации функциональности каждого метра квартиры. Портфель планировочных решений насчитывает более 300 видов, а в одном жилом комплексе их разнообразие может достигать 80 (например, «Московский, 65»). Продуманный подход к жилищному объекту, начиная с наиболее функциональной «посадки дома» на участки и заканчивая наличием дополнительных опций для клиентов, отражается в ценообразовании квадратного метра Группы, находящегося выше рынка на 12-23%, что удерживает валовую маржинальность бизнеса на уровне 30%. 

Финансы

По результатам полугодовой отчётности за 2020 г. выручка Группы выросла на 27% до ₽4,5 млрд. (в 2019 г. выручка: ₽7,4 млрд), а операционные показатели по объёму продаж за весь 2020 г. выросли на 6% и составили ₽9,1 млрд**. В 2020 г. Группа существенно нарастила земельный банк (на 40% г/г), что обусловлено масштабным инвестиционным циклом развития адресной программы Группы. Согласно ней, ожидается плавный рост продаж на 5-летнем горизонте до ₽45,8 млрд. (или 38% CAGR***) за счёт запуска новых проектов, что обеспечит достаточные денежные потоки. Операционный денежный поток Группы с 2016 г. остаётся положительным. Показатель EBITDA в годовом базисе(4*) составил ₽1,4 млрд., а рентабельность по EBITDA осталась на среднерыночном уровне 16,6%. Общий уровень долговой нагрузки находится на несколько повышенном уровне – скорректированный чистый долг / EBITDA(5*) по итогам 2020 г. составил 2,8x. По мере роста готовности проектов, Группа ожидает снижения этого показателя до 2,1x в 2021 г. Суммарный долг в размере ₽4,2 млрд. в равных долях представлен банковскими кредитами и облигациями. Кредиты Группы включают средства от АО «Альфа-Банк», выданные под финансирование проекта, в капитал которого банк вошёл как инвестор, что позволяет рассматривать задолженность в качестве «квазикапитала». Повышенная долговая нагрузка компенсируется умеренной дюрацией долговой портфеля (~3 лет) с возможностью пролонгации кредитных договоров на сопоставимый срок. Оценка платёжеспособности эмитента поддерживается открытыми кредитными линиями с другими крупными банками в размере на ₽17,3 млрд., а также наличием ликвидного портфеля проектов лишь на 65%, находящимися на эскроу-финансировании. Наличие проектов, ведущихся по «старым правилам», обеспечивает дополнительную устойчивость девелоперу. 

Корпоративное управление

Рейтинговое агентство «Эксперт» позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Структура органов управления включает Совет Директоров и Инвестиционный комитет. В конце 2019 г. Группа сформировала службу Генерального подрядчика с целью усиления контроля качества и темпов строительства, а также снижения себестоимости строительства. В 2020 г. Группа усилила систему риск-менеджмента, создав резерв себестоимости 10% в бюджете каждого проекта, сформировав запас быстрой ликвидности на ₽1 млрд. и готовой недвижимости на ₽360 млн. и улучшив условия кредитных договоров. Группа стремится к информационной прозрачности, публикуя финансовую отчётность в открытом доступе и поддерживая максимальную коммуникацию с инвесторами. 

Риски

Ухудшение рыночной конъюнктуры, падение реальных располагаемых доходов населения может привести к снижению объёмов продаж и, как следствие, к ухудшению платежеспособности Группы. Выход на новый, высококонкурентный рынок новостроек Москвы и МО несёт в себе дополнительные риски. Длинный жизненный цикл проектов увеличивает неопределённость в отношении прогнозируемости денежных потоков. 

* – первый раз был признан в 2008 г.;

** – презентация для инвесторов;

*** – compounded annual growth rate - кумулятивный годовой рост;

(4*) – по итогам 1 полугодия 2020 г;

(5*) – скорр. на ликвидные активы и проектное финансирование эскроу 

Информация по выпуску

Источник: Предварительные условия выпуска

Карта доходностей облигаций российских девелоперов

Источник: Bloomberg

Динамика выручки и рентабельности EBITDA ООО «Легенда»

Источники: Отчетность компании

Динамика и прогноз чистого долга к EBITDA

Источники: Отчетность компании и презентация для инвесторов

Смотрите также:

© АО «Альфа-Банк». Все права защищены. Настоящий отчет и содержащаяся в нем информация являются исключительной собственностью Альфа-Банка. Несанкционированное копирование, воспроизводство и распространение настоящего материала, частично или полностью, в отсутствие разрешения Альфа-Банка в письменной форме строго запрещено. Данный материал предназначен АО «Альфа-Банк» (далее – «Альфа-Банк») для распространения в Российской Федерации. Он не предназначен для распространения среди частных инвесторов. Несмотря на то, что приведенная в данном материале информация получена из источников, которые, по мнению Альфа-Банка, являются надежными, Альфа-Банк, его руководящие и прочие сотрудники не делают заявлений и не дают заверений ни в прямой, ни в косвенной форме, относительно своей ответственности за точность, полноту такой информации и отсутствие в данном материале каких-либо важных сведений. Любая информация и любые суждения, приведенные в данном материале, могут быть изменены без предупреждения. Альфа-Банк не дает заверений и не заявляет, что упомянутые в данном материале ценные бумаги и/или суждения предназначены для всех его получателей. Данный материал распространяется исключительно для информационных целей. Распространение данного материала не является деятельностью по инвестиционному консультированию. Информация, приведенная в данном материале, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Альфа-Банк и связанные с ним компании, руководящие сотрудники и прочие сотрудники всех этих структур, в т.ч. лица, участвующие в подготовке и издании данного материала, могут иметь отношения с маркет-мейкерами, а иногда и выступать в качестве таковых, а также в качестве консультантов, брокеров или представителей коммерческого, или инвестиционного банка в отношении ценных бумаг, финансовых инструментов или компаний, упомянутых в данном материале, либо входить в органы управления таких компаний. Ценные бумаги с номиналом в иностранной валюте подвержены колебаниям валютного курса, которые могут привести к снижению их стоимости, цены или дохода от вложений в них. Кроме того, инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги типа АДР, стоимость которых изменяется в зависимости от курса иностранных валют, принимают на себя валютный риск. Инвестиции в России и в российские ценные бумаги сопряжены со значительным риском, поэтому инвесторы, прежде чем вкладывать средства в такие бумаги, должны провести собственное исследование и изучить экономические и финансовые показатели самостоятельно. Инвесторы должны обсудить со св оими финансовыми консультантами риски, связанные с таким приобретением. Альфа-Банк и их дочерние компании могут публиковать данный материал в других странах. Поскольку распространение данной публикации на территории других государств может быть ограничено законом, лица, в чьем распоряжении окажется данный материал, должны быть информированы о таких ограничениях и соблюдать их. Любые случаи несоблюдения указанных ограничений могут рассматриваться как нарушение закона о ценных бумагах и других соответствующих законов, действующих в той или иной стране.