Инвестиционный план

Купить не выше
100%
Купон
11,75%
Получить
12,27% годовых
Дата погашения
08.12.2025

7 декабря 2021 г. один из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга с 20-летней историей Группа компаний «Пионер» планирует выйти на рынок долгового капитала, заняв до ₽5 млрд в виде амортизируемых облигаций с 4-летним сроком обращения. Эмитент имеет обширный опыт работы на долговом рынке: с 2013 г. размещено 7 выпусков общим объёмом ₽23 млрд, при этом 5 выпусков на ₽13 млрд уже погашены. В ноябре 2021 г. рейтинговые агентства АКРА и Эксперт повысили рейтинг Пионера на одну ступень до уровня «A-» с «BBB+», свидетельствуя об усилении рыночных позиций и позитивной динамики финансовых результатов компании. 

Об эмитенте

АО Группа компаний «Пионер» (далее компания, Группа, ГК «Пионер») — основанный в 2001 году один из ведущих девелоперов Москвы. Входит в рейтинг RAEX* ТОП-600 крупнейших компаний России и ТОП-4 крупнейших застройщиков в категории бизнес-класса по версии Forbes. Общая площадь введённых в эксплуатацию объектов составляет 2,4 млн м², при этом сейчас в стадии строительства находится 712 тыс. м² и 1,3 млн м² в стадии проектирования. Текущий портфель Группы, насчитывающий 15 проектов хорошо диверсифицирован** и представлен комплексами жилой недвижимости LIFE (в т.ч. High Life премиум класса), апартаментами YE’S бизнес и комфорт классов, а также коммерческой недвижимостью, включая транспортно-пересадочные узлы. Проекты ГК «Пионер» регулярно удостаиваются престижных наград: за время существования премии Urban Awards Группа одержала 17 побед, опередив участников минимум на 10 наград, а проект Life-Варшавская стала самой продаваемой новостройкой Старой Москвы за 9М 2021 г. Конечным бенефициаром ГК «Пионер» является основатель компании Леонид Максимов, владеющий 100% акций. 25 апреля 2020 г. компания получила статус системообразующей.  

Финансы

Группа демонстрирует стабильные темпы роста бизнеса за счёт роста объёмов продаж и цен реализации – за последние 5 лет выручка увеличилась в 2 раза до ₽46 млрд (LTM***), а чистая прибыль в 4 раза до ₽9 млрд (LTM) на 1П 2021 г. При этом маржинальность бизнеса по EBITDA все эти годы имеет стабильный характер и находится у уровней 30%. Руководство компании отмечает, что, на рынке недвижимости сохраняется высокий спрос при дефиците предложения и сохраняет позитивный взгляд на отрасль. Долговая нагрузка ГК «Пионер» остаётся на невысоком уровне, несмотря на динамическое развитие компании – общий долг на 1П 2021 г. составил ₽34 млрд, при этом чистый долг, за вычетом денежных средств и остатков на эскроу-счетах, снизился до ₽1,2 млрд или 0,1x в терминах чистый долг/EBITDA (LTM)***. По расчётам рейтингового агентства АКРА, средневзвешенный скорректированный чистый долг Группы за период с 2019 по 2024 год оценивается на уровне ниже нуля. Группа также поддерживает высокие коэффициенты покрытия долга и имеет 4,5 годовых EBITDA на покрытие процентных расходов на 1П 2021 г. Обязательства ГК «Пионер» представлены прежде всего обеспеченными кредитами под проектное финансирование (59%), а также облигационными займами (29%). Группа присутствует на долговом рынке с 2013 г. и имеет положительную кредитную историю, а также многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, в результате чего не ожидается возникновение сложностей в получении финансирования в необходимом объёме. Всего в обращении находятся два выпуска облигаций с погашением в 2023-2024 гг. Дополнительную поддержку оценке Группы в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств. На 1П 2021 г. отношение собственных средств к активам Группы составило 0,28x. Собственные средства представлены нераспределенной прибылью. 

Рейтинги

В ноябре 2021 г. оба рейтинговых агентства АКРА и Эксперт повысили рейтинг Группы на одну ступень до уровня A-(RU) и ruA- со «стабильным» прогнозом. Такой шаг поставил ГК Пионер в один «рейтинговый» ряд с Самолетом (те же рейтинги) и Брусникой (АКРА: A-(RU), Эксперт: ruBBB+), чьи бумаги сейчас торгуются со спредами на 50-60 б.п. у́же к бумагам ОФЗ. По обращающимся облигациям ГК Пионер большую часть времени наблюдается сужение спредов к ОФЗ. Рейтинговое агентство АКРА отмечает «очень низкую долговую нагрузку, очень высокие показатели обслуживания долга и сильную оценку ликвидности, которая обусловлена в первую очередь ожидаемым в 2021–2023 гг. существенным положительным свободным денежным потоком, а также крайне комфортным графиком погашения долга». 

Корпоративное управление

ГК Пионер придерживается высоких стандартов раскрытия информации и стратегического планирования (4*). В Совете директоров есть независимые директора и имеется Инвестиционный комитет. Также принято решение о создании Комитета по аудиту. Компания публикует промежуточную консолидированную финансовую отчетность по МСФО, а также квартальные операционные результаты. Аудитором Группы является входящая в Большую четвёрку аудиторская компания KPMG. Рейтинговое агентство Эксперт также отмечает высокую прозрачность организационной структуры и прозрачный состав акционеров.    

Риски

В процессе своей деятельности Группа подвергается различным финансовым рискам, включая рыночный риск (валютный риск, риск изменения процентных ставок, ценовой риск), кредитный и риск ликвидности. Изменение регуляторной среды также могут повлиять на бизнес-показатели компании. Ухудшение макроэкономической конъюнктуры может ограничить платежеспособность населения и, как следствие, ухудшить продажи. Выпуск является необеспеченным, что ставит его на последнее место в очереди по удовлетворению требований кредиторов

Сноски

* — Рейтинговое агентство «Эксперт РА»

** — доля крупнейшего проекта LIFE-Варшавская составляет менее 20% от плановых поступлений по текущему портфелю проектов,

*** — LTM (last 12 months) – последние 12 месяцев

(4*) — Эксперт, ноябрь 2021 г.  

Предварительные условия выпуска

Источник: Bloomberg

Динамика выручки, EBITDA и маржинальности по EBITDA ГК «Пионер»

Источники: Отчётность по МСФО

Динамика долговой нагрузки ГК «Пионер»

Источники: Отчётность по МСФО

Карта доходностей российских девелоперов 

Источники: Bloomberg

Смотрите также:

© АО «Альфа-Банк». Все права защищены. Настоящий отчет и содержащаяся в нем информация являются исключительной собственностью Альфа-Банка. Несанкционированное копирование, воспроизводство и распространение настоящего материала, частично или полностью, в отсутствие разрешения Альфа-Банка в письменной форме строго запрещено. Данный материал предназначен АО «Альфа-Банк» (далее – «Альфа-Банк») для распространения в Российской Федерации. Он не предназначен для распространения среди частных инвесторов. Несмотря на то, что приведенная в данном материале информация получена из источников, которые, по мнению Альфа-Банка, являются надежными, Альфа-Банк, его руководящие и прочие сотрудники не делают заявлений и не дают заверений ни в прямой, ни в косвенной форме, относительно своей ответственности за точность, полноту такой информации и отсутствие в данном материале каких-либо важных сведений. Любая информация и любые суждения, приведенные в данном материале, могут быть изменены без предупреждения. Альфа-Банк не дает заверений и не заявляет, что упомянутые в данном материале ценные бумаги и/или суждения предназначены для всех его получателей. Данный материал распространяется исключительно для информационных целей. Распространение данного материала не является деятельностью по инвестиционному консультированию. Информация, приведенная в данном материале, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Альфа-Банк и связанные с ним компании, руководящие сотрудники и прочие сотрудники всех этих структур, в т.ч. лица, участвующие в подготовке и издании данного материала, могут иметь отношения с маркет-мейкерами, а иногда и выступать в качестве таковых, а также в качестве консультантов, брокеров или представителей коммерческого, или инвестиционного банка в отношении ценных бумаг, финансовых инструментов или компаний, упомянутых в данном материале, либо входить в органы управления таких компаний. Ценные бумаги с номиналом в иностранной валюте подвержены колебаниям валютного курса, которые могут привести к снижению их стоимости, цены или дохода от вложений в них. Кроме того, инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги типа АДР, стоимость которых изменяется в зависимости от курса иностранных валют, принимают на себя валютный риск. Инвестиции в России и в российские ценные бумаги сопряжены со значительным риском, поэтому инвесторы, прежде чем вкладывать средства в такие бумаги, должны провести собственное исследование и изучить экономические и финансовые показатели самостоятельно. Инвесторы должны обсудить со св оими финансовыми консультантами риски, связанные с таким приобретением. Альфа-Банк и их дочерние компании могут публиковать данный материал в других странах. Поскольку распространение данной публикации на территории других государств может быть ограничено законом, лица, в чьем распоряжении окажется данный материал, должны быть информированы о таких ограничениях и соблюдать их. Любые случаи несоблюдения указанных ограничений могут рассматриваться как нарушение закона о ценных бумагах и других соответствующих законов, действующих в той или иной стране.